De vastgoedwereld is in 2025 allesbehalve rustig. De Europese Centrale Bank houdt de rente hoog, de Nederlandse overheid scherpt de regels voor huur en verduurzaming aan, en banken stellen zich terughoudend op. Toch ziet Max van Oostenrijk, Chief Commercial Officer en partner bij financieringsmaatschappij Pearl Capital, geen reden voor investeerders om op hun handen te blijven zitten.

“Het is een misvatting dat je alleen maar moet afwachten,” zegt hij. “Kapitaal dat stilstaat, verliest waarde door inflatie. Maar je moet wél kritisch zijn op de risico’s en de partij met wie je in zee gaat.”

De investeerder anno 2025

De doelgroep waar Van Oostenrijk dagelijks mee spreekt, zijn vermogende particulieren en ondernemers die liquide middelen willen laten renderen zonder zelf vastgoed te beheren. “Het zijn vaak mensen die hun bedrijf hebben verkocht of die al een flinke beleggingsportefeuille hebben,” vertelt hij. “Ze zoeken rendement, maar hebben geen zin in huurders, onderhoud of langdurige leegstand. De beurs vinden ze te grillig. Dan kom je al snel uit bij kortlopende vastgoedfinancieringen zoals die van Pearl Capital.”

Hij ziet een duidelijke trend: “Vroeger kochten veel van deze investeerders een of twee appartementen voor de verhuur. Maar door strengere belastingregels en huurplafonds is dat minder aantrekkelijk geworden. Indirect investeren via zakelijke hypotheken, zoals we bij Pearl Capital aanbieden, is voor hen een logische volgende stap.”

Tempo is cruciaal

Volgens Van Oostenrijk is snelheid hét onderscheidende kenmerk van de huidige markt. “Ondernemers die een pand willen transformeren of een veilingkans zien, hebben geen maanden om te wachten op een bank. Ze moeten binnen dagen weten of de financiering rondkomt. Daarvoor heb je investeerders nodig die vertrouwen op een solide selectieproces en die begrijpen dat kortlopende leningen een andere dynamiek hebben dan een aandelenportefeuille.”

Pearl Capital verstrekt leningen met een looptijd van zes tot achttien maanden en werkt met het eerste recht van hypotheek als zekerheid. “Voor onze investeerders betekent dat dat ze een vast rendement ontvangen, meestal 6 procent op jaarbasis, en dat het onderliggende vastgoed tastbaar onderpand biedt. Dat geeft rust.”

Conservatieve loan-to-value

Van Oostenrijk: “Natuurlijk is er altijd een risico. Een project kan vertragen, een vergunning kan tegenvallen. Wij beperken dat door conservatieve loan-to-value-ratio’s en door uitsluitend met professionele vastgoedondernemers te werken. Maar elke belegging kent onzekerheden. Wie absolute zekerheid wil, moet op de bank blijven zitten, en daar is het reële rendement momenteel negatief door inflatie.”

Hij benadrukt dat due diligence tweerichtingsverkeer is: “Wij screenen de projecten en de ontwikkelaars, maar serieuze investeerders doen ook hun eigen huiswerk. Dat juich ik alleen maar toe. Bij Pearl Capital waarderen we het als investeerders zelf ook kritisch zijn.”

Vooruitkijken

Wat ziet hij voor de rest van het jaar? “Ik verwacht dat de rente nog even hoog blijft. Dat drukt op de prijzen van bestaand vastgoed, vooral van panden met een slecht energielabel. Voor ons betekent dat juist meer kansen: wie nu koopt en slim verduurzaamt, kan over een jaar een mooie exit maken. Voor investeerders in het fonds van Pearl Capital is dat gunstig, omdat het onderpand tegen aantrekkelijke waarderingen kan worden ingekocht.”

En mocht de markt weer aantrekken? “Dan blijft de behoefte aan snelheid en maatwerk bestaan. Er zijn altijd ondernemers die buiten de gebaande paden werken. Zij willen niet maanden wachten, en investeerders die dat begrijpen, blijven nodig.”

Advies aan investeerders

Tot slot zijn advies voor wie een eerste stap overweegt: “Kijk niet alleen naar het rendement, maar naar de partij. Wie zitten er achter het fonds? Hoe lang bestaat het? Welke projecten zijn gefinancierd en hoe is dat verlopen? En spreid je vermogen, ook als je voor een solide product kiest.”

Van Oostenrijk glimlacht: “Ik zeg altijd: beleggen is geen sprint, zelfs niet als het om kortlopende leningen gaat. Het is een kwestie van discipline, gedegen analyse en partners die je kunt vertrouwen. Dat is wat in deze markt het verschil maakt.”